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Quelles formes juridiques pour un habitat solidaire ?

Dans le cadre d’un « simple » habitat groupé, on constate que trois formes juridiques « classiques » sont utilisées : la copropriété – la coopérative – l’asbl. Dans le cas d’un habitat groupé solidaire, les formes juridiques sont très diverses, car elles prennent en compte les éléments suivants :

  • Un Habitat Groupé Solidaire peut être la propriété d’un acteur public qui gère le bien en proposant des logements en location.
  • Un Habitat Groupé Solidaire peut être la propriété d’un privé, mais géré par une institution qui propose les logements en location (ex : les projets de cologement gérés par les AIS ; les maisons Abbeyfield dont la propriété est aux mains de Communes ; etc.)
  • Un Habitat Groupé Solidaire peut se greffer à une asbl existante et être gérée de manière mixte, à travers des partenariats locaux (ex : les projets liés aux APL)
  • Un Habitat Groupé Solidaire peut être – au niveau de son patrimoine bâti – géré par une Fondation privée d’utilité publique (à finalité sociale).

L’acteur public est propriétaire

Dans ce cas, les logements s’intégreront au patrimoine de l’acteur public, le problème étant alors que certains acteurs publics (telles les SLSP) sont tenus à des règles d’attribution de logements. Il faut alors trouver des solutions afin d’assouplir ces règles puisqu’il n’est pas question d’obliger une personne sur une liste d’attente, non désireuse d’un logement collectif, d’y résider.

Conseils :

  • Réaliser une seconde liste avec les personnes désireuses de vivre dans un tel logement.
  • Le recours au CPAS qui, parce que la personne émarge au RI, peut demander à la SLSP que le logement collectif soit attribué prioritairement à cette personne.
  • Dans tous les cas de figure, réaliser une ou des interviews en amont de l’octroi d’un tel logement afin de s’assurer que l’habitat solidaire constituera un plus pour cette personne (cette famille)

L’acteur public est gestionnaire

Les logements n’appartiennent pas à l’acteur public qui l’a en gestion (souvent pour une durée déterminée). C’est le cas des projets de cologement menés sur le territoire wallon à l’initiative des AIS et des APL.

Conseils :

  • Etre très attentif au type de bail proposé. Les AIS préfèrent souvent les baux de courte durée afin de pouvoir plus facilement mettre fin à une occupation du bien qui ne se passerait pas au mieux.
  • Dans tous les cas de figure, réaliser une ou des interviews en amont de l’octroi d’un tel logement afin de s’assurer que l’habitat solidaire constituera un plus pour cette personne (cette famille)

L’acteur public collabore à un projet mixte de type asbl

Il arrive que des projets mixtes (PPP) soient mis en place avec des asbl qui souhaitent développer des Habitats Solidaires avec l’appui d’acteurs publics. On peut citer, par exemple, le cas du projet « Val des Coccinelles » (CPAS de Rixensart) ou l' »Abbeyfield » de Perwez (CPAS de Perwez).

La réalisation d’un tel projet en partenariat offre une vraie plus-value, notamment en termes d’accompagnement social des personnes. Le fait de pouvoir « séparer » la casquette « propriétaire-bailleur » de celle d’accompagnant social permet un meilleur accompagnement social des résidents.

Conseils :

  • Si le partenariat a ses aspects positifs, il ne faut pas négliger certaines lourdeurs de ce travail partenarial (commissions à créer). Un conseil important est de réaliser en amont de tout projet de ce type un contrat partenarial où chaque partie explicite ce en quoi il s’engage face au projet. Il faudra aussi élaborer des lieux de concertation, souvent à deux niveaux : une concertation entre acteurs de terrain venant de structures différentes et concertation entre responsables des structures partenaires.
  • Dans tous les cas de figure, réaliser une ou des interviews en amont de l’octroi d’un tel logement afin de s’assurer que l’habitat solidaire constituera un plus pour cette personne (cette famille). Il faut ici décider en amont du processus mis en place entre structures pour effectuer la sélection des candidats.

L’acteur public collabore à un projet mixte de type Fondation

La Fondation est une forme relativement remise à l’honneur ces dernières années afin de mettre en place des projets d’habitat groupé (solidaire) ou de Community Land Trust. L’exemple du projet ALODJI montre qu’une Fondation a été mise en place avec l’AIS du BW. Les caractéristiques de cette forme juridique en explique l’intérêt :

  • La Fondation est une structure centrée sur la gestion du patrimoine (terrain et/ou bâti), ce qui n’exclut nullement les partenariats afin de développer le projet d’habitat solidaire. Elle permet au projet de se libérer de cet aspect de la gestion.
  • Il s’agit le plus souvent de « Fondation d’utilité publique » (à finalité sociale). « réalisation d’une oeuvre à caractère philanthropique, philosophique, religieux, scientifique, artistique ou culturel » (Loi du 2 mai 2002)
  • Enfin, ce qui pousse souvent les acteurs à choisir cette forme juridique est le modèle de gouvernance qu’il propose : un fonctionnement plus collégial où l’on peut, par exemple, décider que les divers « intérêts » du projet doivent y être représentés. Exemple : une Fondation Habitat Solidaire gérée collectivement par des acteurs publics, une asbl, des représentants des habitants, etc.

Conseil :

  • Bien que fort intéressante, cette formule est encore peut développée en Belgique pour promouvoir l’habitat. Elle nécessite dès lors de prendre un temps réel avec des juristes compétents afin de rédiger au mieux les articles juridiques de cette Fondation.
  • Comme explicité ci-dessus, un des éléments pour choisir ce modèle juridique est la volonté de mettre en place une forme de gouvernance « originale » qui est donc à réfléchir également en amont du projet.