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Que dit le Code wallon du logement et de l’habitat durable ?


(Source : Etude Habitat Solidaire bis – 2013 – partie juridique réalisée par FUSL)

1. Les textes

Le Code wallon du logement et de l’habitat durable (nouvelle appellation depuis le décret du 9 février 2012[1]) a été institué par le décret du 29 octobre 1998 et a été modifié à de diverses reprises[2]. Il a été complété par de très nombreux arrêtés d’exécution.

2. Définitions du logement collectif

Les définitions du logement collectif données par le Code et par l’arrêté du Gouvernement wallon relatif au permis de location sont inchangées[3].

Cependant, par la réforme du Code wallon du logement intervenue le 9 février 2012, la Région accorde désormais une aide aux ménages en état de précarité qui, dans certaines zones déterminées[4], créent ou améliorent une habitation « qui n’est pas un logement ». Le Gouvernement est chargé à cet égard de déterminer les conditions « minimales » d’habitabilité et de sécurité auxquelles doit répondre ladite habitation, étant entendu que l’administration a qualité pour contrôler ces exigences[5].

3. Définition du ménage/du ménage en état de précarité

Il en va de même concernant la définition du ménage[6].

Les montants à prendre en considération dans la définition du ménage en état de précarité ont, quant à eux, été adaptés. Ainsi, constitue un ménage en état de précarité :

« a. la personne seule dont les revenus annuels imposables globalement ne dépassent pas 12 000 € majorés de 2 200 € par enfant à charge ;

  • plusieurs personnes unies ou non par des liens de parenté et qui vivent habituellement ensemble (…) dont les revenus annuels imposables globalement ne dépassent pas 16 400€ majorés de 2 200 € par enfant à charge ;
  • le ménage faisant l’objet d’une guidance auprès d’un service de médiation de dettes agréé par le Gouvernement et dont les ressources ne dépassent pas un plafond fixé par Gouvernement »[7].

Ce plafond actuel est de 120% du montant du revenu d’intégration sociale qui correspond à la composition du ménage[8].

4. Document attestant la conformité du logement collectif mis en location

Le permis de location est toujours imposé pour les logements collectifs et l’exception décrite dans l’étude initiale (en faveur du bailleur qui a établi sa résidence principale dans le bâtiment) est toujours de mise.

5. Prescriptions particulières aux logements collectifs susceptibles de concerner l’habitat solidaire

5.1 Certificat de performance énergétique

Pour obtenir le permis de location, il faudra respecter en sus les exigences en matière de certification énergétique ; nul ne peut désormais plus mettre en location un logement collectif « sans disposer du certificat de performance énergétique lorsque ce certificat est exigé par la législation en la matière »[9].

Le but de ce certificat est de renseigner le locataire sur la qualité énergétique de son futur logement et donc de lui permettre d’évaluer correctement le coût des charges locatives relatives aux fournitures d’énergie qu’il risque de devoir engager.

5.2 Normes de salubrité

Depuis 2006, un nouvel arrêté du Gouvernement wallon déterminant les normes de salubrité a été adopté[10]. Plusieurs des critères qu’il édicte concernent spécifiquement l’habitat collectif. Par rapport à un logement individuel (existant[11]), sont ainsi renforcées au sein d’un logement collectif les exigences en matière de superficie[12], de point d’eau potable (les chambres doivent chacune en comporter un) et de douche ou baignoire avec eau chaude (l’un ou l’autre de ces équipements est requis dans chaque habitation collective)[13].

5.3 Logement unifamilial

L’exécutif wallon a pris le parti d’assimiler à une habitation individuelle le « logement de type unifamilial occupé par moins de cinq personnes majeures constituant plusieurs ménages », pour autant que le bien fasse « l’objet d’un contrat de bail entre les parties » (lire : un seul contrat de bail)[14]. Le Gouvernement wallon a voulu favoriser ce qu’il qualifie de co-logement ; le but est «de tenir compte de cette forme d’occupation qui rencontre les aspirations d’une partie de la population »[15].

L’avantage pour les biens de type (les petits habitats collectifs avec solidarité civile entre colocataires, en substance) est triple, à considérer au regard du régime — passablement strict — gouvernant le permis de location, lequel s’applique aux logements collectifs ainsi qu’aux habitations de moins de 28m2[16]. Les habitats visés par cette disposition dérogatoire ne sont tenus de suivre que les critères de qualité — globalement moins sévères — afférents aux logements individuels, pas collectifs[17].

5.4 Domiciliation et sécurité incendie

Il est, ensuite, d’autres règles dont sont avantageusement exonérés les logements individuels (ou étiquetés comme tels)[18]. C’est que le logement collectif, lui, se doit d’observer, en sus des impératifs de salubrité promus par la Région, les prescriptions prises par la commune, aussi bien en matière de salubrité que de sécurité incendie[19]. L’inviolabilité du domicile et le respect de la vie privée doivent également être garantis. De manière générale, le logement doit avoir été construit, aménagé ou créé dans le respect des règles d’aménagement du territoire et d’urbanisme. Et, depuis peu, on l’a dit, le certificat de performance énergétique du bâtiment est requis, tout comme la preuve du contrôle des installations de chauffage.

Enfin, l’avantage pour cette catégorie d’habitat ne tient pas uniquement au contenu des normes de qualité à respecter ; la procédure s’en trouve également allégée puisque les biens assujettis au permis ne peuvent être formellement introduits sur le marché locatif qu’après obtention, précisément, d’un brevet de qualité délivré par les autorités régionales ou communales[20] (alors qu’une telle démarche préalable n’est point requise pour les autres habitations). Telle est, d’ailleurs, la philosophie de pareille institution (le permis de location[21]).

5.5 Logement étudiant

Absente de la réglementation de 1999[22], cette population est expressément prise en compte par l’arrêté de 2007. Il s’agit par là d’éviter de trop contrarier le déploiement d’un segment de l’habitat somme toute un peu particulier (ne serait-ce que parce que les étudiants n’installent généralement pas leur résidence principale dans les lieux loués). Sous-ensemble généralement de la catégorie de l’habitat collectif (mais pas toujours), les logements « dont la vocation principale est l’hébergement d’étudiant » sont ainsi soumis à des règles distinctes en ce qui concerne l’équipement sanitaire (et l’obligation de disposer d’un point d’eau dans les pièces à usage individuel ou encore la superficie. Et, concernant l’assujettissement au permis de location, les exigences relatives à la vie privée (boîte aux lettres fermant à clef et sonnette individuelle) sont revues à la baisse.

6. L’habitat solidaire dans le Code Bruxellois du Logement

Depuis 2013, le Code bruxellois du Logement a défini explicitement l’habitat solidaire et l’habitat intergénérationnel :

DÉFINITION : Art.2 – §1er
27° Habitat solidaire : logement sous-tendu par un projet de vie solidaire, initié ou non par une institution mais coulé dans une charte ou un autre instrument de ce type, dans lequel résident plusieurs ménages (dont au moins un satisfait aux conditions de revenus telles que fixées en vertu du §2, 1° du présent article) qui y disposent chacun d’un ou plusieurs espaces privatifs de jouissance exclusive et d’au moins un espace de vie commun. Sont exclus les maisons d’accueil, les maisons de vie communautaire, les abris de nuit, les maisons d’hébergement de type familial et tout autre logement collectif réglé par une législation particulière.
28° Habitat intergénérationnel : immeuble comprenant au moins deux logements dont l’un est occupé par une personne âgée de plus de soixante-cinq ans et dont les ménages se procurent des services mutuels, coulés dans une charte ou un autre instrument de ce type.

7. L’habitat solidaire dans le Code flamand du Logement

Partant du postulat qu’il convient de favoriser le développement des logements communautaires (cohousing) — en raison des avantages qu’ils procurent tant pour les résidents que pour la société dans son ensemble ­­­— et constatant que de nombreux obstacles juridiques, financiers et administratifs freinent la bonne diffusion de ce type de logements, le Parlement flamand a adopté en 2009 une résolution visant à stimuler et à soutenir le cohousing[23].

Ainsi, le Parlement demande-t-il au gouvernement flamand de :

  • « Donner une place appropriée au concept d’habitat communautaire dans la politique flamande du logement;
  • mener une étude approfondie qui identifie les pierres d’achoppement et les obstacles à la réalisation de projets d’habitats communautaires;
  • prendre les mesures nécessaires pour les lever;
  • élaborer des mesures afin de promouvoir et de soutenir activement des projets d’habitats communautaires ».

======= REFERENCES=========

[1] Décret du Parlement wallon du 9 février 2012 modifiant le Code wallon du logement, M.B., 9 mars 2012

[2] Décret du 29 octobre 1998 instituant le Code wallon du logement, M.B., 4 décembre 1998 tel que modifié par les décrets du 18 mai 2000, 14 décembre 2000, du 20 décembre 2001, 4 juillet 2002, 15 mai 2003, les décrets du 18 décembre 2003, du 3 février 2005, le décret du 20 juillet 2005, du 30 mars 2006, du 1er juin 2006, du 23 novembre 2006, du 3 juillet 2008, du 15 janvier 2009, du 19 mars 2009, du 30 avril 2009, du 22 juillet 2010, du 27 octobre 2011 et du 9 février 2012.

[3] Article 1er, 6°, du Code wallon du logement et de l’habitat durable, article 1er, 9° de l’arrêté du Gouvernement wallon du 3 juin 2004 relatif au permis de location.

[4] Outre les zones spécifiquement déterminées par le Gouvernement pour accueillir ces « habitations qui ne sont pas des logements », on trouve là les zones « habitat permanent » ainsi que celles qui sont destinées à recevoir des habitations mobiles occupées par des gens du voyage (art. 44, §2, du Code wallon du logement et de l’habitat durable).

[5] Art. 22bis du Code wallon du logement et de l’habitat durable.

[6] Article 1er, 28° du Code wallon du logement et de l’habitat durable.

[7] Article 1er, 29°du Code wallon du logement et de l’habitat durable.

[8] A partir de l’année 2009, les montants sont adaptés en fonction des dispositions des articles 2 et 3 de l’arrêté du Gouvernement Wallon du 13 novembre 2008 fixant les modalités d’adaptation des montants visés à l’article 203 du Code wallon du logement et modifiant l’arrêté du Gouvernement wallon du 20 juillet 2000 fixant les conditions d’intervention de la Région en faveur des jeunes qui contractent un emprunt hypothécaire pour l’accession à la propriété d’un premier logement, MB, 4 décembre 2008.

[9] Art. 10, al. 2, 5°, du Code wallon du logement, inséré par l’art. 14 du décret précité du 9 février 2012.

[10] Arrêté du gouvernement wallon du 30 août 2007 déterminant les critères minimaux de salubrité, les critères de surpeuplement et portant les définitions visées à l’article 1er, 19° à 22°bis, du Code wallon du logement, M.B., 30 octobre 2007.

[11] Voy., a contrario, l’art. 20, al. 1er, 3° de l’arrêté du 30 août 2007.

[12] Le logement individuel n’est pas considéré comme surpeuplé si, au cas où il héberge trois personnes par exemple, la superficie minimale est de 33m2 et qu’il compte au moins une pièce d’habitation de 15m2. Si le logement est collectif, la superficie minimale habitable par ménage doit également être de 33m2 mais la superficie minimale habitable de l’unité de logement individuel du ménage doit être de 20 m2 . Précisons que la superficie habitable par ménage dans un logement collectif est constituée par la somme de la superficie habitable des pièces d’habitation à son usage individuel et des pièces d’habitation à usage collectif mis à sa disposition (art. 18, §1 et 2, de l’arrêté du Gouvernement wallon du 30 août 2007).

[13] Art. 12, 5°, 1er et 4ème tirets respectivement, de l’arrêté du 30 août 2007. Comp. avec l’art. 12, 4°. Dit autrement, le logement individuel ne doit compter qu’un point d’eau potable accessible en permanence et qu’un WC, alors que le logement collectif doit compter un point d’eau potable situé dans une pièce à usage individuel, un point d’eau potable dans chaque local à usage collectif où s’exercent les fonctions de cuisine, de salle de bain ou de salle d’eau, un wc pour 7 occupants réservé à l’usage exclusif des occupants du logement, une douche ou une baignoire avec eau chaude réservée à l’usage exclusif des occupants du logement.

[14] Art. 3 de l’arrêté du 30 août 2007.

[15] Note du gouvernement wallon du 29 août 2007 relative au projet d’arrêté du Gouvernement déterminant les critères minimaux de salubrité, les critères de surpeuplement et portant les définitions visées à l’article 1er, 19° à 22°bis, du Code wallon du logement, M.B., 30 octobre 2007.

[16] Cf. la section 3 du chap. Ier du titre II du Code wallon du logement et de l’habitat durable.

[17] Voy. supra.

[18] Art. 10 du Code wallon du logement et de l’habitat durable.

[19] Lorsque que l’on sait que les règlements de police relatifs à la sécurité incendie, parfois élaborés par les services de pompier eux-mêmes, ont été conçus avec comme horizon les logements à construire, alors qu’ils s’appliquent également aux habitations existantes, on réalise le niveau de difficultés.

[20] Art. 11 du Code wallon du logement et de l’habitat durable. Voy. également l’arrêté du Gouvernement wallon du 3 juin 2004 relatif au permis de location, M.B., 16 septembre 2004.

[21] À l’instar du permis de conduire, sans lequel il est interdit de prendre le volant sur la voie publique.

[22] Voy. toutefois le §2 de l’art. 6 de l’arrêté du 11 février 1999, introduit par l’art. 2 de l’arrêté du Gouvernement wallon du 3 juin 2004 modifiant l’arrêté du Gouvernement wallon du 11 février 1999 déterminant les critères de salubrité, le caractère améliorable ou non des logements ainsi que les critères minimaux d’octroi de subventions, M.B., 20 juillet 2004.

[23] Résolution du Parlement flamand du 30 avril 2009 relative à la prise de mesures visant à stimuler et soutenir le cohousing.