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Urbanisme

A . LE ROLE DES ACTEURS

  1. LES DIFFÉRENTS ACTEURS PUBLICS DE L’URBANISME EN WALLONIE QUI INTERVIENNENT DANS LE PROCESSUS DECISIONNEL

Il existe 2 niveaux de pouvoir pour octroyer les permis d’urbanisme (+ 1 en cas de recours) :

  • La Région wallonne => le permis est délivré par le Fonctionnaire délégué de la Région (services décentralisés du Service Public de Wallonie – DGO-4 par province) si :
    • Le projet est situé dans un bâtiment public
    • Le projet est situé dans une zone dont l’affectation (au Plan de Secteur, ou dans un PCA) ne correspond pas à celui-ci
    • Le projet est introduit par un acteur reconnu d’intérêt collectif (pouvoir public, organisme d’intérêt public, association reconnue comme tel)
    • Il s’agit alors de l’application de l’article 127 du CWATUPE (= « permis publics »)
    • S’il s’agit d’un permis mixte (urbanisme + environnement = « permis unique »)
  • La commune => le permis est délivré par le Collège communal des bourgmestre et échevins (après traitement du dossier par le service urbanisme communal) dans tous les autres cas. Cependant,
    • dans certains cas après avis de différentes instances (SPW : M.E.T., DGO-3 – DG Environnement, ou autres tels que : SNCB, Province, …)
    • parmi ces instances : notamment le Fonctionnaire délégué qui peut remettre (en fonction des cas) :
      • un simple avis (le Collège doit alors motiver s’il s’en écarte)
      • un avis conforme (c-à-d décisionnel, qui s’impose, par ex. en cas de dérogation à un plan ou règlement régional)
  • Lors de recours, le Ministre de l’Aménagement du Territoire peut octroyer le permis, en seconde instance (après examen des différentes pièces et décisions prises antécédemment, et après avis de la Commission de Recours). La demande de recours peut être introduite par le Fonctionnaire délégué, par la Commune, ou par le demandeur lui-même.
  • Le Ministre peut être appelé à se prononcer personnellement dans d’autres cas de figures : certains dossiers particuliers (comme des « permis uniques » d’importance, tels que « classes I ou II » des permis d’environnement, surtout s’ils sont situés sur le territoire de plusieurs communes => par ex. permis pour éoliennes avec hauts mats,…).


 

  1. LES DIFFÉRENTS ACTEURS ASSOCIATIFS & DE LA PARTICIPATION QUI INTERVIENNENT DANS LE PROCESSUS DECISIONNEL

Il existe plusieurs procédures de participation dans les décisions d’urbanisme :

Attention ! Il faut commencer par rappeler que les recours contre des permis délivrés ne sont pas ouverts aux « tiers » (voisins, associations)

  1. La participation « formalisée » peut se résumer à quatre outils :
  • Certains permis d’urbanisme qui dérogent aux plans ou règlements font l’objet d’une enquête publique, qui dure généralement 2 semaines (quiconque peut demander à être entendu lors de la séance de clôture, ou peut écrire une lettre de réclamation). Les arguments invoqués doivent être analysés par les instances publiques qui vont devoir délivrer, refuser, ou conditionner le permis.
  • Lorsque plus de 25 réclamants s’expriment, la Commune doit organiser une réunion de concertation entre toutes les parties (avec des représentants des réclamants, mais aussi les administrations concernées) ; ces procédures sont assez rares.
  • Pour des dossiers importants, ayant des conséquences environnementales (par ex. un permis d’urbanisation pour un lotissement de plus de 2 Ha), une étude d’incidences sur l’environnement doit être organisée (avec séance d’information préalable, prise en considération de l’avis de toutes les instances concernées etc…)
  • A peu près 2/3 des communes wallonnes disposent d’une Commission consultative d’aménagement du territoire (CCATM) qui remet des avis circonstanciés sur certains permis au Collège communal (généralement les permis « dérogatoires »)3. Enfin, le rôle des voisins peut, dans certains cas, être déterminant pour soutenir ou, au contraire, contrarier un projet…. d’où l’importance de savoir argumenter et défendre le projet sur ses aspects d’intérêt public ou de service à la collectivité
  • 2. Mais la participation peut aussi se traduire par des actions spontanées : certaines associations (comités de quartiers, associations d’environnement ou de commerçants, cercles d’histoire, associations professionnelles telles que les architectes) ou commissions « informelles » (certaines créées au sein du Conseil communal, comme les commissions mobilité, personnes âgées, PCDN,…) peuvent jouer un rôle de sensibilisation ou d’alerte de l’opinion dans certains dossiers

 

 

B. LES PERMIS D’URBANISME (= « permis de bâtir »)

  1. Dans quels cas faut-il introduire une demande de permis d’urbanisme ?

Le permis d’urbanisme remplace depuis 1997 l’ancien permis de bâtir.

En matière d’habitat, un tel permis est nécessaire en cas de :

  • Construction neuve : avec architecte
  • démolition/reconstruction : pas d’architecte pour la démolition
  • transformation d’un immeuble existant (modification des structures portantes ou du volume construit) = « réhabilitation » : avec architecte
  • création d’un nouveau logement dans une construction existante destinée à une autre fonction (réaffectation d’un immeuble) = « restructuration » : avec architecte
  • division d’une maison unifamiliale en 2 ou plusieurs logements, sans modification de la structure portante (cage d’escalier, planchers,…) : généralement sans architecte.
  • Ce dernier point est important et souvent omis par les propriétaires et les acteurs du logement. Il a bien sûr des répercussions à différents niveaux :
  • fiscales (augmentation prévisible du précompte immobilier)
  • en termes de domiciliation (après enquête de police)
  • en termes de composition de ménage (statut isolé – cohabitant).

NB : une série de travaux dits de « minime importance » (vérandas, velux, petites annexes…) doivent faire l’objet d’une simple « déclaration urbanistique préalable » (appellation erronée : « petit permis ») actée par le Collège (qui n’a pas à se prononcer sur leur opportunité. Cette procédure est nettement plus simple et plus rapide (15 à 20 jours). Pas d’architecte nécessaire.

 

  1. Quels sont les critères d’analyse déterminants (« points de vigilance » pour le demandeur) dans la décision ultérieure d’octroi – de refus – d’octroi sous conditions du permis ?
  • Le nombre de places de parking et les conséquences en termes de mobilité
  • La densité (nombre de logements / d’habitants potentiels en plus), taille des parcelles, mitoyenneté ou non,…
  • Le caractère urbanistique et la typologie architecturale : volumétrie, pentes de toiture, alignement et recul par rapport à la voirie
  • « L’esthétique » : matériaux (textures, teintes,…)
  • Les ouvertures de baies : portes et fenêtres (forme, taille par rapport à la façade)
  • L’intégration architecturale par rapport au caractère de la rue ou du quartier (surtout lorsque insertion dans un tissu bâti ancien et/ou à caractère patrimonial)
  • Les impétrants (canalisations, câbles existants ? A renforcer ? )
  • Le système d’égouttage (individuel ou raccordement à l’égout collectif : calcul par rapport à la capacité de celui-ci)
  • Les normes de qualité et de salubrité en lien avec le Code du Logement : taille des pièces d’habitations, ratio par nombre d’habitants prévus, éclairement des pièces de vie, présence d’une toilette et d’un point d’eau,…
  • Les normes incendies : sorties de secours, portes coupe-feu, parfois échelle d’évacuation extérieure lorsqu’il s’agit de plusieurs logements dans un système collectif (par ex. Maison de repos), garde-fous, et critères de sécurité (conformité des canalisations de gaz, du tableau électrique) 
  • Nb : en termes de délais de procédure : les permis d’urbanisme sont généralement délivrés dans un délai de :
  • L’argumentaire du projet architectural est donc très important, et susceptible de faire « basculer » la décision. En effet, la législation par rapport à la motivation des décisions en matière d’actes administratifs oblige les communes à bien motiver leurs décisions. Si celle-ci est insuffisante ou trop floue, le risque d’un recours administratif (Commission de recours) ou juridique (Conseil d’Etat) s’accroit, et, avec lui, l’insécurité juridique du processus.
  • 30 jours (après accusé de réception de complétude du dossier) pour des travaux d’agrandissement (moins du double du volume bâti), de transformation, de réaffectation,…
  • 70 à 75 jours s’il s’agit d’une construction neuve ou d’un agrandissement conséquent ( le dossier est alors soumis à avis préalable du Fonctionnaire délégué)
  • 115 jours s’il faut en plus prévoir :
  • une enquête publique (en cas de permis « dérogatoire », par ex. dans un plan de lotissement)
  • l’avis d’instances extérieures (si proximité d’une grand’route régionale, d’un cours d’eau, si incidences environnementales ou patrimoniales etc…)

 

 

C. LES PERMIS D’URBANISATION (= « ex. permis de lotir »)

Ce point intéresse très spécifiquement les opérateurs immobiliers privés ou publics.

Nous nous contenterons de rappeler que, pour urbaniser (« lotir ») un terrain, il faut préalablement obtenir un acte de division devant notaire.

Mais celui-ci implique ensuite, pour toute division d’un terrain en plus de 2 lots (dont au moins un n’est pas bâti), et avant toute vente ou donation d’une des parcelles, d’obtenir préalablement un « permis d’urbanisation ».

La procédure s’est considérablement complexifiée depuis 2007, et le demandeur est tenu d’évaluer préalablement une série d’impacts susceptibles d’avoir des conséquences sur l’environnement direct, les paysages, la mobilité locale,… (ce qui nécessite le plus souvent recours à des bureaux d’études spécialisés).

Les seules exceptions à cette procédure sont lors d’une succession, en cas de « sortie d’indivision » et répartition équitable des terrains entre les héritiers.

 

 

D. LES PERMIS DE LOCATION

a) Pour quelles catégories de logements faudra-t-il introduire une demande de permis de location ?

En plus d’un permis d’urbanisme, il faudra pour les logements suivants demander un permis de location (en lien avec le Code du Logement –CWLHD) :

  1. Pour les logements collectifs :
    • Ce sont des immeubles (ou parties d’immeubles) comportant un ou             plusieurs locaux que les différents ménages locataires peuvent utiliser à titre collectif (pièces de séjour, cuisines, salles de bains, WC, …).
    • Les « meublés » ou les « garnis » entrent évidemment dans cette catégorie.
    • Les kots d’étudiants sont souvent des logements collectifs (mais font l’objet d’une législation spécifique).
    • b. Pour les petits logements individuels :
    • C’est la petite maison, l’appartement, le studio, où les locataires peuvent entièrement vivre (cuisiner, séjourner, dormir) sans devoir partager de pièce d’habitation ni de local sanitaire avec d’autres occupants. N’est concerné que le petit logement individuel d’une superficie habitable plus petite ou = à 28 m².  La règle générale est qu’un immeuble contenant plus de 2 logements est soumis à permis de location ; toutefois il existe des restrictions à l’obligation du permis de location :
 b) Dans quels cas un permis de location n’est-il pas nécessaire ?
    • (Remarque : les halls, salles de bains, W.C., caves, greniers, etc. ne comptent pas dans le calcul de la superficie habitable)
  • dispense du permis de location  si regroupement de 5 personnes majeures (au maximum) qui n’ont pas nécessairement de lien familial, mais sont liées par 1 et 1 seul contrat de bail : ceci a été décrété pour encourager les expériences de co-logement (in : Art.3 de l’AGW du 30/08/2007 : « Un logement de type unifamilial occupé par moins de 5 personnes majeures constituant plusieurs ménages […] est considéré comme un logement individuel en cas de mise en location faisant l’objet d’un contrat de bail entre les parties. »)
  • Dans le cas de logements situés dans l’immeuble où habite le bailleur (si l’immeuble comprend au maximum deux logements loués et quatre locataires) – ceci est valable pour les kots étudiants.
  • De plus, aucun permis de location ne sera exigé s’il existe un lien de parenté au 1er ou 2ème degré entre les ménages habitant dans l’immeuble à logements multiples 
  • Dans les cas de cologement (sans lien de parenté), la situation peut varier en fonction du fait que la Commune considère qu’il s’agit soit :
    • d’un « équipement collectif ou service public », selon les critères urbanistiques (avec donc dispense d’un permis de location)
    • ou d’une « simple affectation logement » (où le permis de location sera exigé).

 

 

Nb : Cela a évidemment une conséquence déterminante sur l’individuation des droits des bénéficiaires qui pourront obtenir plus facilement un statut « isolé » !

 c) A quelles normes le logement doit-il répondre ?
  1. Respecter les critères de salubrité spécifiques (cfr infra : stabilité, superficie habitable, humidité, mérule, inadaptation structurelle ou conceptuelle, éclairage, ventilation, installation électrique ou de gaz, équipement sanitaire, chauffage, circulation,…) ; 2. Le logement doit respecter les règlements en matière de sécurité incendie ;
  2. Le logement doit garantir l’inviolabilité du domicile et de respect de la vie privée ;
  3. Le logement doit avoir été construit, aménagé ou créé dans le respect des dispositions applicables en matière d’aménagement du territoire et d’urbanisme (dont notamment le permis d’urbanisme pour la création d’un nouveau logement dans une construction existante)
  4. Le logement doit disposer du certificat de performance énergétique du bâtiment si nécessaire, ainsi que la preuve du contrôle des installations de chauffage (+ étanchéité de la cuve à mazout).

 

Nb : Remarques particulières relatives aux critères de salubrité  :
  • Il existe aussi des dérogations aux critères de salubrité du CWLHD :

 

    • Puisque c’est la RW qui édicte les critères pour les permis de location, c’est donc la Région qui peut, dans certains cas, accorder une dérogation lorsque soit :
          • elle considère qu’un critère « mineur » de salubrité n’est pas respecté (ex : luminosité : le velux a une taille de 90 cm alors qu’il devrait avoir 1 m)
          • OU lorsque l’aménagement du logement pour répondre aux impératifs de salubrité se heurte à une impossibilité physique, consécutive à la structure du bâtiment lui-même (ex : la chambre ne pourrait être agrandie des 10 cm manquants en longueur que par un déplacement du mur porteur de la maison, ce qui engendrerait des surcoûts énormes pour une amélioration assez minime de la situation)

       

    • Idem pour les « kots » d’étudiants
  • Attention! Aberration législative à ce sujet : les « enquêteurs » sont la plupart du temps les conseillers logement des communes ; or, c’est la Région qui peut octroyer ces dérogations !