L’ urbanisme bruxellois – chercher et trouver un terrain ou un bien

Le 06 juillet 2017

Beaucoup de porteurs de projets viennent vers nous car il n’est pas facile de trouver le terrain ou le bâtiment qui accueillera leur rêve…Avec diverses questions.

Friche de l’ancienne gare Josaphat (photo SAU-MSI/reporters)

Que chercher ?

 

Construire à neuf sur un terrain vierge ou rénover un bien ? Construire à neuf permettra d’aménager avec plus de liberté toutes les spécificités d’un projet groupé en s’ôtant certains paramètres contraignants. Mais au delà des critères architecturaux (voir fiche sur l’architecture) et de goût liés à ce choix, force est de constater que Bruxelles étant déjà largement bâtie, et qu’en fonction des cas il sera parfois plus facile ou moins cher de trouver un bien à rénover qu’un terrain.

… Et les cas varieront à l’infini en fonction de la pollution possible du terrain (gros surcoût), de l’adaptabilité et de l’état du bâtiment, etc.

Certains cherchent dès lors l’un ou l’autre : un terrain ou un bâtiment, ou les deux, en fonction des opportunités.

 

Par quoi commencer ?

 

Comme les terrains se font rares à Bruxelles, trouver un bien demande un certain savoir faire et pose la question de la stratégie à adopter dans un contexte de concurrence où des développeurs privés ont un pouvoir d’achat souvent nettement supérieur.

Bruxelles XVIIème siècle. Aujourd’hui les terrains se font plus rares (Théodore van Heil, vue de Bruxelles)

Dans tous les cas, une stratégie est de constituer un noyau dur de personnes prêtes à acheter avant de chercher le terrain, pour pouvoir signer un achat avant qu’un promoteur immobilier ne le fasse. Pour cela, il est nécessaire que chacun connaisse ses limites financières et souvent d’avoir déjà consulté l’une ou l’autre institution chez qui faire un emprunt.

Une autre stratégie, complémentaire sans doutes, est de cibler des terrains atypiques. Atypiques car par exemple en zone précédemment affectée à l’industrie ou à des bureaux et depuis l’avènement en 2013 du PRASd (Plan Régional d’Affectation du Sol démographique) ouvertes au logement. Ou atypiques car situés en fond de parcelle ou dans un lieu atypique, en bordure de chemin de fer ou excentrés.

Attention à la dépollution de terrains industriels, très coûteuse et pas toujours prévisible. L’état du sol a-t-il été vérifié par le propriétaire et est-il conforme aux exigences de Bruxelles Environnement ? L’attestation du sol est un document légal obligatoire pour vendre un terrain à Bruxelles. Le nouvel arrêté vous en facilite l’obtention. Plus d’infos ici ; http://www.environnement.brussels/news/lattestation-du-sol-toujours-plus-facile

Les biens atypiques se vendent de diverses manières, parfois suite à des contacts issus du bouche-à-oreille avec le vendeur, ou encore aux enchères en vente publique à des prix s’écartant parfois de ceux du marché plus classique (…et dans ce cas il est d’autant plus crucial d’avoir une connaissance précise de son pouvoir d’achat maximum afin d’enchérir lors de la vente). Il est donc important de « rester aux aguets » et de multiplier les canaux de recherche en se faisant connaître, consultant les annonces, par le bouche à oreille, etc.

 

Dans quelle commune ?

 

De nombreuses personnes viennent à Habitat et Participation et demandent : « Nous sommes un groupe d’amis, de familles et nous cherchons un grand terrain de quelques hectares pour y installer un habitat groupé. Pouvez-vous nous indiquer une commune « ouverte » à ce genre de projets? ». La réponse n’est pas si facile, il n’existe pas d’inventaire des communes qui sont sensibles à ce genre de démarches, et cela dépend de votre interlocuteur et de sa fonction, qu’il travaille à l’administration (chef ou employé du service urbanisme ou secrétaire communal), au niveau politique (le bourgmestre ou l’échevin en charge de l’urbanisme), voire au niveau technique. Les candidats à l’habitat groupé devront probablement prendre leur courage à deux mains et percevoir la sensibilité communale (ou non ) par rapport à leur initiative et de manière générale entrer rapidement en dialogue avec le service urbanisme de la commune.

 

Et choisir un terrain « public » ?

 

Des propriétés publiques (régionales, communales, fédérales) peuvent aussi représenter un potentiel pour des habitats à vocation sociale. Voici une raison de plus de se présenter et de s’adresser à sa commune mais aussi à d’autres institutions publiques régionales, communales voire fédérales ayant des terrains à disposition : SLRB, Citydev, Fonds du Logement, Régies foncières, Contrats de Rénovation urbaine et contrats de quartiers durables etc.

 

Emphythéoses et droits de superficie

 

Le démembrement de propriété, une alternative entre location et propriété. Le principe du démembrement de propriété est de séparer la propriété du terrain et celle du bâti : habiter un logement à soi sur un terrain plus ou moins « loué » permet d’économiser le prix du terrain.

Exemples de projet:

  • Le projet « Lemaire » du Fonds du Logement

Cet exemple fut présenté lors de la matinée du 28 avril 2017 à Saint-Louis sur les aspects juridiques et financiers du montage d’un projet :

Le Fonds du Logement a acheté un terrain qu’il met à disposition d’habitants dont le revenu ne dépasse pas les barêmes du logement social pendant 50 ans (droit de superficie). Ceci contre une redevance mensuelle qui permet de couvrir les charges d’intérêt liées à l’immobilisation du terrain. Cette redevance est moins chère que les prix du marché (23eur en moyenne), et le Fonds du Logement en reste propriétaire. Les habitants achètent les constructions et « petit » plus non négligeable : ils bénéficient d’un taux TVA réduit à 6%. Il en résulte que les montants mensuels ne dépassent pas ceux d’un loyer pour un logement équivalent du Fonds du Logement, lui-même inférieur à une mensualité d’emprunt dans un achat classique. Et que donc à la fin de l’emprunt, le propriétaire se retrouve gagnant, n’ayant plus que la redevance sur le terrain à payer. Si le terrain retourne bel et bien au Fonds du Logement au bout des 50 ans, et que la formule se prête a priori peu à la vente du bien avant terme, il n’empêche que cette solution se révèle donc à terme moins coûteuse que la location et que l’acquisition. Le Fonds du Logement s’y retrouve aussi, car ce système lui coûte moins cher en charges de gestion qu’une location, et car en tant il garde à terme la main mise sur son terrain : les logement restent dans le giron public. et ne font pas l’objet de spéculation.

Ce projet est reproductible dans la mesure où le terrain fut acquis par le Fonds du Logement à moindre coût.

  • Les projets CLT

Les CLT furent présentés lors de la conférence de T. Leroy au Salon de l’habitat groupé/solidaire du 21 mai : voir fiche 4 sur les formes juridiques.

 

Se poser les bonnes questions une fois un terrain ou un bien identifié.

 

L’aide d’un architecte pourra ici s’avérer précieuse.

  • Le terrain 

Est-il pollué ? Peut-il être affecté au logement ? Quel est le contexte urbanistique ? Est-il dans une zone particulière du PRAS (Plan Régional d’Affectation du Sol), dans un PAD (les nouveaux « plans d’aménagement directeurs » depuis 2017 ont une valeur contraignante) ? Est-il dans le voisinage d’un autre grand projet qui pourrait affecter les qualités du lieu ? Un tour au service urbanisme communal sera également judicieux afin de s’assurer de ce qui sera autorisé.

  • L’achat 

Parfois on pourra envisager de rassembler plusieurs acheteurs différents : division de la parcelle en lots indépendants du point de vue de l’urbanisme si le bien est trop cher ou si la totalité ne vous intéresse pas, ce qui nécessitera la demande d’un permis de lotir. Il est aussi possible sinon, sans diviser la parcelle urbanistique, d’envisager une copropriété ou un démembrement des droits de propriété (voir plus haut ainsi que fiche 4 sur la forme juridique). Un propriétaire peut être intéressé de vendre son bien déjà en lots pour en tirer plus de profit. Il pourra aussi chercher à vendre l’entièreté non divisée pour se facilité la tâche.

  • L’architecture du bâtiment s’il y en a :

Est-il déjà adapté à du logement? Quel est le volume constructible en cas d’extension ou de reconstruction ? Est-il déjà convenablement isolé? Quel est l’état de sa structure, de son étanchéité,… ? Avant d’acheter un terrain ou bâtiment à rénover, une petite étude de faisabilité réalisée par un permet de prévoir -autant que possible- l’étendue des possibilités la fourchette budgétaire liée aux frais de travaux. Même si l’on est rarement à l’abri de petites ou parfois plus grosses surprises à cet égard.

Le 06 juillet 2017

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