L’ urbanisme bruxellois : les permis d’urbanisme

Le 06 juillet 2017

Permis pour des logements octroyés entre 2013 et 2016. Observatoire des permis de logement (perspective brussels) 2017

 

Création de logements dans un bâtiment existant

 

La création de nouveaux logements dans un bâtiment existant, par exemple en divisant une maison unifamiliale en diverses unités de, n’est à ce jour pas toujours autorisée.

Plusieurs enjeux parfois contradictoires se disputent l’arène : si elles peuvent selon les cas être sensibilisées aux intérêts des habitats groupés/solidaires, les autorités délivrant les permis ont aussi des craintes quant aux subdivisions de maisons unifamiliales. Elles redoutent en effet, à juste titre sans doutes, d’encourager la spéculation immobilière, la dégradation du bâti, voire le phénomène des « marchands de sommeil ». Elles sont par contre aussi sensible au besoin d’optimaliser le bâti résidentiel et de réduire la sous-occupation de certains immeubles.

  • Le CoBAT 

Le CoBAT institue et régit les grands mécanismes de l’aménagement du territoire bruxellois, dont les permis d’urbanisme.

Selon le CoBAT, modifier le nombre de logements dans une construction existante nécessite un permis d’urbanisme. Mais qu’est-ce qu’un « logement » ? La définition étroite que le CoBAT donne du logement au travers des divers outils urbanistiques qu’il institue dont le RRU (Règlement Régional d’Urbanisme) relève d’une vision classique de la famille nucléaire, et exclut ainsi des formes d’habitat communautaire en suggérant la nécessité d’un permis dès que l’on rajoute une sous-unité avec salle de bain ou kitchenette.

Cet obstacle peut être décourageant surtout si l’on sait que certaines communes ont tendance à s’opposer à la densification du bâti résidentiel.

La bataille n’est pas pour autant perdue pour les porteurs de projet groupé/solidaire, et il s’agira souvent d’abord de s’ « apprivoiser » mutuellement entre autorités et demandeurs, au travers d’un bon dialogue dès l’amont. En outre, certaines brèches existent dans la législation, permettant selon les cas une dispense de permis d’urbanisme. Elles furent évoquées aux évènements du 24 mars 2017 au BIP et à la matinée du 28 avril 2017 par Nicolas Bernard :

  1. L’Arrêté sur les travaux de minime importance du 13 novembre 2008 définit des travaux ne nécessitant pas de permis d’urbanisme, par exemple certaines constructions temporaires de type « modulaire » affectées au logement public, des travaux réalisés dans le cadre d’une recherche universitaire.

Voir aussi le site internet de l’administration régionale : https://urbanisme.irisnet.be/lepermisdurbanisme/quand-faut-il-un-permis-durbanisme/dispenses-de-permis-et-procedures-simplifiees

  • Maisons de repos, établissements hôteliers, chambres d’étudiant et autres établissements d’hébergement collectif : ceux-ci ne dépendent pas de la définition du RRU d’un logement et pourront donc plus facilement bénéficier d’une simplification de procédure.
  • L’introduction dans la législation bruxelloise de la notion de ‘zorgwonen’ en vigueur en Flandre qui permet d’accueillir une ou des personnes âgées sous un même toit sans demander de permis d’urbanisme. Les nouveaux appels à projet « proefomgeving experimentele woonvormen » permettront quant à eux à des formes d’habitat expérimental de contourner certaines législations en matière de logement (plus d’informations ici : samenhuizen.be)
  • Enfin des conventions d’occupation temporaire se multiplient à Bruxelles, entre bail et squat, et permettent d’occuper légalement à plusieurs un bien inoccupé sur une durée limitée et hors du champ d’application stricte du code du logement bruxellois. Plus d’informations sur les occupations temporaires à Bruxelles sur le site internet habitools, qui rassemble les outils d’aide au logement développés par le secteur associatif: http://habitools.be/categorie/logements-vides-et-occupations-temporaires/

 

Quelques trucs pour tous les permis d’urbanisme 

 

La plupart des actes et travaux de construction, de rénovation et d’aménagement intérieur ou extérieur nécessitent l’obtention préalable d’un permis d’urbanisme.

Plus d’informations sur la législation encadrant les permis d’urbanisme et les conditions d’octroi se trouvent sur le site internet de l’administration régionale de l’urbanisme.

De manière générale, nous recommandons à tous les porteurs de projet et à leur architecte de contacter le service urbanisme de la commune. Avant la première esquisse et même avant l’achat d’un bien, pour connaître leur position face à ce type de projet, les règlements d’urbanisme en vigueur, ainsi que les modalités précises d’introduction d’un permis auprès de cette commune.  Les règlements en vigueur portent sur l’habitabilité et la salubrité en termes de surfaces hauteurs et éclairage minimals, le nombre de parkings à prévoir, la hauteur des corniches et le recul du bâtiment, l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite dans certains cas, l’isolation thermique, la sécurité incendie et d’éventuelles prescriptions supplémentaires. Attention, le RRU impose de prévoir un parking par logement alors que construire des parkings souterrains peut représenter un surcoût conséquent et souvent un frein à la construction de logements. En fonction des cas, une dispense peut être obtenue.

Pour le dépôt du dossier de permis, introduisez la demande auprès de la ou des aministrations compétentes en respectant scrupuleusement les modalités et les procédures : on peut en effet facilement perdre du temps car il manque un exemplaire ou une information. Il est important de bien présenter les plus-values du projet qu’elles soient sociales, environnementales, culturelles, architecturales…

Certains groupes invitent même la ou les personne(s) à se rendre sur le lieu afin qu’elle(s) puisse(nt) mieux percevoir la flamme qui anime le groupe.

Dès le départ, mais aussi pourquoi pas lors de cette rencontre (festive), il est important de rencontrer les futurs voisins afin de les sensibiliser et de démystifier votre habitat groupé. Trop de préjugés peuvent survenir de l’inconnu ! Cette meilleure compréhension du projet vous évitera probablement des mauvaises surprises s’il y a enquête publique.

Pour aller plus loin, vous pourrez proposer au service urbanisme de rencontrer d’autres habitats groupés similaires en matière d’urbanisme ou de projet de vie, ou encore les mettre en contact un service urbanisme d’une autre commune qui a déjà géré ce genre de projet.

 

Primes subventions et avantages fiscaux

 

Diverses primes et subventions sont disponibles au niveau régional et parfois communal : les primes à la rénovation, à l’embellissement de la façade, à l’énergie,…La procédure de demande varie selon le type de prime et de demandeur et l’autorité qui les octroie. Les asbl agréées oeuvrant à la rénovation de logement et les Agences Immobilières Sociales peuvent bénéficier dans certains cas d’une prime majorée.

De même, des réductions fiscales existent.

Se renseigner auprès du centre urbain pour plus d’informations : http://www.curbain.be/fr/primes-et-fiscalite/primes-subventions/synthese-des-primes

 

 

Le 06 juillet 2017

Habitat groupé propose un service de petites annonces pour et par les habitants d’habitat
solidaire et participatif.

Vous désirez publier une petite annonce pour votre projet d’habitat solidaire et participatif ? Vous désirez répondre à une petite annonce ? Inscrivez-vous ici !
  Espace membre

Vous n’arrivez pas à vous connecter ou à publier une petite annonce ?
Merci de nous contacter par mail à contact@habitat-participation.be